一、调整的目的及意义

基准地价是在城市规划区范围内，以现状利用为主、参照近期规划利用条件下不同级别或者地域条件相当的土地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期的土地使用权区域平均价格。土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。我区现行土地级别和基准地价体系存在土地出让管理范围与地价体系范围不一致、地价标准不均衡等问题，2018年公布实施已经接近三年时间，按照国家、省关于基准地价管理的有关要求，应该如期调整和更新基准地价标准并及时公布实行。为加强地价管理，规范土地交易行为，建立公平、公正、合理的土地市场环境，真实体现我区客观真实的地价标准，依据相关法律、法规和有关操作规程，结合我区实际，调整了我区土地级别和基准地价标准。

二、前期工作开展情况

2019年7月，经区政府同意，由市自然资源局大洼分局组织开展大洼区城镇土地级别调整及基准地价更新工作，并通过政府采购方式进行招标，由盘锦明鑫土地评估事务所中标并负责具体项目的实施。中标单位通过开展充分调研论证以及测算，形成了大洼区土地级别调整、基准地价更新、基准地价修正体系更新、基准地价图件更新以及基准地价报告更新等技术成果。于2020年10月19日通过盘锦市自然资源局技术复核。经公示公告广泛征求意见，于2020年10月28日完成了大洼区土地级别调整及基准地价更新的听证。按照相关程序要求，特提请区政府常务会议审议。

三、调整内容

（一）地价覆盖范围及级别范围调整

将原划入市规划区内执行市基准地价体系的田家街道部分区域，新兴镇、新立镇的部分区域及原归属辽东湾新区管辖的田庄台镇和二界沟街道划入大洼区基准地价体系覆盖范围。根据商服繁华度、交通条件、基础设施状况以及环境条件等因素，对土地级别范围进行了微调。

（二）基准地价内涵

本轮基准地价更新确定的我区基准地价内涵为：基准地价设定的基准日为2020年1月l日。年期为各用途用地法定最高出让年限（商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50 年）。土地开发程度中心城区商服用地设定为“六通一平”，住宅用地设定为“七通一平”，工业用地设定为“五通一平”。乡镇商服用地设定为“五通一平”，住宅用地设定为“六通一平”，工业用地设定为“三通一平”。平均容积率为商服用地和住宅用地平均容积率1.6，工业用地平均容积率1.0。土地还原利率商服用地为 7.5%、住宅用地为6.5%、工业用地为5.5%。

（三）各等级基准地价标准

本轮中心城区基准地价定级范围扩大，同时基准地价与上轮相比，商服、住宅用地地价水平有较大幅度提升，工业用地基准地价略有上涨。具体各等级基准地价标准如下：

1.中心城区：土地级别分为四个等级。

商业用地一级为1492（元/平方米）、99.5（万元/亩）；

商业用地二级为1298（元/平方米）、79.9（万元/亩）；

商业用地三级为923（元/平方米）、61.5（万元/亩）；

商业用地四级为704（元/平方米）、46.9（万元/亩）；

住宅用地一级为1123（元/平方米）、74.9（万元/亩）；

住宅用地二级为871（元/平方米）、58.1（万元/亩）；

住宅用地三级为662（元/平方米）、44.1（万元/亩）；

住宅用地四级为464（元/平方米）、30.9（万元/亩）；

工业用地一级为303（元/平方米）、20.2（万元/亩）；

工业用地二级为270（元/平方米）、18.0（万元/亩）；

工业用地三级为242（元/平方米）、16.1（万元/亩）；

工业用地四级为180（元/平方米）、12.0（万元/亩）。

2.乡镇：商业用地、住宅用地土地级别分为两个等级，工业用地土地级别分为一个等级。

其中：

商业用地一级为496（元/平方米）、33.1（万元/亩）；

商业用地二级为341（元/平方米）、22.7（万元/亩）；

住宅用地一级为325（元/平方米）、21.7（万元/亩）；

住宅用地二级为265（元/平方米）、17.1（万元/亩）；

工业用地一级为180（元/平方米）、12.0（万元/亩）。

原文：★大政发〔2020〕7号 盘锦市大洼区人民政府关于调整城镇国有土地级别及基准地价标准的通知