刘喜长、杨艳光、刘金杰委员：

你们提出的关于加强老旧小区改造和物业规范化管理的建议（并）已收悉，现答复如下：

一、充分发挥业主委员会重要作用

目前，业主大会、业主委员会成立较为困难，群众缺乏参与小区事务的热情，参与度还不高，业主大会难以召开，代表业主维权的组织欠缺。成立业主委员会涉及原有利益链被打破和社区、小区、业主多方关系格局调整等复杂问题，个别开发企业不愿放弃前期物业管理利益，一些小区成立业主委员会遇到一定阻力。同时，已经成立的业主委员会缺乏规范管理，不能很好代表业主利益，个别业主委员会存在超越职权、滥用职权问题，损害业主合法权益。

下一步要强化业主委员会职能，提升业主自治管理水平。物业管理不单单是物业企业的事，更是业主的权利和责任，物业管理条例规定了业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。明确了业主委员会是业主大会选举产生的“自治组织”属性，从而确定了其法律地位，定性其成员履职的职务性，实现对有罪行为诉讼审判的制度衔接。要大力宣传有关物业管理的法律法规，让广大居民增强法治意识和责权意识，加强对业主委员会的指导和监督，明确物业管理是业主管理，树立物业服务是商品消费的观念，主动依法参与物业管理，增强业主自治管理的自觉性，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。街道、社区做好成立和完善业主委员会工作，做好业主委员会推荐、选举人员素质的把关工作，尽量吸纳有物业相关专业特长的业主加入业主委员会。

二、严格指导物业企业规范化管理

物业管理与群众生活密切相关，涉及千家万户切身利益，是一项重要的民生工作。市委市政府、区委区政府非常重视物业管理问题，2021年6月16日盘锦市住建局印发了《推进全市住宅小区物业管理三年覆盖实施计划》，我区也相应制定了《推进全区住宅小区物业管理三年全覆盖实施计划》，计划中制定了通过三年努力，物业管理体制机制基本健全，物业管理领域突出问题得到有效治理，政府部门主导、街道（镇）和社区多方参与、居民自治、协商共建、科技支撑的工作格局基本形成。2021年、2022年底前，全区住宅小区物业管理覆盖率分别达到85%和90%以上；到2023年底，经过积极的探索和实践，采取专业化物业服务、国有企业兜底、居民自治、社区代管等居民自主选择的物业管理模式，实现全区住宅小区物业管理率达到100%，其中专业化物业服务比例达到80%以上，物业服务水平显著提高，群众满意度大幅提升的目标。

2021年年初大洼街道共有弃管小区16个，目前已有9个小区进入了物业服务企业，实现了专业化物业服务。对于尚未进入物业服务企业的小区，通过采取社区代管或居民自治的物业管理模式，目前物业管理覆盖率已达100%。

结合老旧小区改造工作，改造任务完成后，为了促进物业企业进入各区域进行专业化管理，大洼区住建局和属地街道、社区做了大量工作，对物业企业进行资源推荐，对业主进行走访征求意见，但一是由于所改造的区域多为单体楼，没有封闭小区的条件，无出入车行门和人行门，只有一个独立的院落，接管后投入大收入少，物业企业进入的积极性不高。二是所涉及的区域居民住户老年人居多，对引进物业企业多持反对意见。因为以上原因，多数老旧小区至今未实现物业企业专业化管理。

为了解决这一问题，坚持因势利导，创新管理模式，引导有条件的小区通过业委会、物业管理委员会选聘物业服务企业，对小区实行专业化物业管理服务；对规模相对较小的小区，根据小区业主意愿采取物业管理居民自治的方式，由小区业主轮值、承包或雇用小区外其他人员，对小区提供保安、卫生保洁等物业管理服务；对规模相对较大，无法实行专业化物业服务且未实行居民自治物业管理的小区，各镇街可结合实际安排国有物业企业提供基础物业服务；对上述情形以外在城市建成区范围内的开放式小区等，可由所在街道（镇）履行代管职责，通过招标方式选聘物业服务企业，代表业主签订物业服务合同，中标物业服务企业向区住建局备案，并纳入行业管理，实施物业管理服务全覆盖。物业服务管理费用，可根据物业企业（雇用人员）提供的物业服务内容，由小区全体居民或业主代表按少数服务多数的原则共同参与议定。

为了不断规范物业服务行为，促进全区物业服务水平整体提升，提高广大业主满意度，加强对物业服务企业的监管，促进物业企业提高服务质量，大洼区进一步做好全区住宅小区物业服务标准化考核工作，并将考核结果做以下运用。

依托全市物业管理信用信息系统，将物业服务企业信用等级评定结果，纳入物业服务企业诚信“红黑名单”管理，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，形成优胜劣汰的市场竞争机制。提升物业服务企业履约意识，按照物业服务合同约定服务标准提供服务；改善物业从业人员素质不高、服务技能粗放；卫生保洁不及时、消防电梯设施维保不善；服务、收费标准等方面公开公示工作不到位的现象。

三、全面营造积极正向的浓厚氛围

按照职责分工，街道办事处（镇人民政府）负责召集物业管理协调会议，调解物业管理纠纷。我局将加强对镇街的指导，要定期召开联席会议，组织人大代表、政协委员、各民主党派代表人士走进居民小区开展实地调研、督导检查，听取居民呼声，反馈群众意见，进一步架起政府和百姓之间的桥梁。要引导居民利用“指尖大洼”APP等载体反映诉求，形成便捷、高效的监督氛围。要加强社会宣传，及时报道大洼推进老旧小区改造和物业规范化管理的重要措施、系列成果，烘托出政府关注、百姓支持、全民共建的浓厚环境。

盘锦市大洼区住房和城乡建设局

2022年7月15日