第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标人的合法权益，根据《辽宁物业管理条例》、《盘锦市物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规和相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 我市行政区城内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称物业管理招标投标，包括新建住宅项目前期物业管理招标投标和既有住宅项目物业招标投标。

前期物业管理招标投标，是指新建住宅在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业对新建住宅项目实施物业管理的活动。

既有物业项目招标投标，是指业主大会通过招标投标的方式选聘物业服务企业对既有住宅项目实施物业管理的活动。

建筑面积不超过3万平方米的，经所在区（县）住建局批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三条 本办法所称招标人是指依法进行招标的建设单位、业主大会或者所有权人。

本办法所称投标人是指响应招标、参加投标的物业服务企业。

第四条 市住房和城乡建设局（以下简称住建局）负责全市物业管理招投标的监督管理等工作。

区（县）住建局负责本行政区城内物业服务的招标投标活动的指导、监督、管理和投诉受理等工作。

第二章 新建住宅项目前期物业服务招标投标

第五条 建筑面积在3万米以上的住宅项目必须通过公开招标选聘物业服务企业。

新建住宅项目的招标人为建设单位。

第六条 前期物业服务招标投标工作，招标人应当按照以下规定时限完成：

（一）不进行预售的商品房项目应当在现售30日前完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用90日前完成。

第七条 市住建局负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。

招标人可以委托招标代理机构实施招标，也可以自行组织实施招标，但均应通过全市统一的物业管理招投标平台完成招标活动。

第八条 市住建局负责建立全市物业服务招标代理机构推荐名录，定期向社会公布。

凡依法设立、具备招标代理业务经管资格的代理机构，经自愿申请，均可加入全市物业服务招标代理机构推荐名录。

招标人委托招标代理机构组织实施住宅项目物业服务招标的，可以在代理机构推荐名录中选取。

第九条 招标人应当在申请办理商品房预售许可证或商品房现售备案前，到区（县）住建局认定前期物业服务等级标准。区（县）住建局对符合要求的，自受理之日起2个工作日内完成认定工作。

第十条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件主要包括以下内容：

（一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落位置、四至范围、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、项目类型、竣工时间、建筑结构、配套建设、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标等；

（三）物业管理用房配置；

（四）物业服务标准及内容；

（五）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、信用、主要业绩、投标书的格式、主要内容、份数及密封等；

（六）招标方案，包括招标机构、开标时问及地点等；

（七）投标报价要求、评标标准和评标方法；

（八）投标保证金的要求；

（九）悔标的责任；

（十）物业服务合同的签订说明；

（十一）其他事项的说明。

第十一条 招标人应当在发布招标公告10日前，持以下材料到区（县）住建局办理招标备案。

（一）土地使用权证；

（二）建设用地规划许可证；

（三）建设项目规划设计图纸；

（四）区（县）住建局出具的前期物业服务等级标准认定表；

（五）预发布的招标公告；

（六）招标文件；

（七）临时管理规约；

（八）招标人委托招标代理机构的委托书。

区（县）住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成。

第十二条 招标人应通过市物业管理网站发布招标公告。

招标公告当当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法、投标资格条件以及获取招标文件的办法等事项。

第十三条 招标人或委托代理机构在区（县）住建局指定的地点接受投标报名。

第十四条 投标人的信用等级和考评监管综合得分可做为企业投标报名资格的重要参考依据。

第十五条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件主要包括以下内容：

（一）投标人的基本情况；

（二）投标函；

（三）住宅项目物业服务方案，主要包括：物业服务的内容和标准、人员配备情况、收支预算方案、相关管理制度；

（四）信用及主要业绩情况；

（五）招标文件要求提供的其他资料。

第十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件中指定的接收地点，截止时间后送达的投标文件为无效投标文件。

第十七条 招标人应于开标时间1日前，在市住建局的监督下，从全市物业管理专家库中随机抽取评标专家，现场通知抽取的评标专家。评标专家因故不能参加评标活动的，由招标人从专家库中继续抽取。

第十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况：经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

第十九条 评标工作由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表及有关评标专家组成，成员为5人以上单数。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

第二十条 评标方法一般应当采用综合评估法。

评标委员会应当拟定“综合评分表”，主要内容一般包括：

（一）技术部分。包括物业服务内容和等级标准、人员配备、主要工作环节的运行程序及检查方法，项目收支预算和物业服务的有关制度；

（二）商务部分。包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用；

（三）资信部分。包括投标人信用、主要业绩等；

（四）现场答辩部分。包括评标委员会成员就投标文件涉及到的有关事项进行询问，投标人现场予以答复。

评分标准应当按照前款“综合评分表”规定的内容，可以采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。一般情况下：技术部分的分值为30分：商务部分的分值为30分；资信部分的分值为20分：现场答辩部分的分值为20分。

第二十一条 在评标过程中有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

（一）投标文件未经投标人盖章和负责人签字；

（二）投标人不符合国家或招标文件规定的资格条件；

（三）投标报价低于成本或高于招标文件设定的最高投标限价；

（四）投标文件未对招标文件提出所有实质性要求和条件做出响应；

（五）法律法规规定的其他情形。

第二十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

第二十三条 评标委员会完成评标后，招标人应当将中标候选人名单在市物业管理网站上公布，公示期为3个工作日，相关单位如有疑异，应以书面形式向区（县）住建局提出；如无疑异，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

中标人确定后，招标人应当在3个工作日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。

第二十四条 招标人和中标人双方应当自中标通知书发出之日起30日内签订物业服务合同。合同主要条款不得背离招标文件实质性内容。

中标物业服务企业应自物业交接完成并签订物业服务合同之日起30日内到区（县）住建局办理备案。

第二十五条 招标人应当自签订物业服务合同之日起30日内，持以下材料到区（县）住建局办理中标备案：

（一）评标委员会提供的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）与中标人签订的经区（县）住建局备案的物业服务合同；

（四）法律、法规规定的其他文件。

区（县）住建局对符合要求的，应当自受理之日起3个工作日内完成备案工作。

第三章 既有住宅物业服务招标投标

第二十六条 业主大会决定公开招标选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业服务招投标平台进行招标。

第二十七条 既有住宅项目物业服务招标，已成立业主大会的，业主大会为招标人，由业主委员会履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。未成立业主大会的，由物业管理委员会或由社区（村）居委会代为履行招标人职责，招标工作小组承担具体工作。

招标工作小组由招标人组织成立，由街道办事处、业主代表、社区（村）居委会或业主委员会有关人员组成，组长由街道办事处派人担任，业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。招标工作小组人数为5－9人，其中业主代表不少于成员总数的二分之一。

第二十八条 既有住宅项目物业服务招标投标应当在原物业服务合同期限届满或合同终止前完成。

第二十九条 招标人应当自发布招标公告10日前，持以下材料到区（县）住建局办理招标备案：

（一）原物业服务合同；

（二）业主大会决议或者二分之一以上业主同意的证明材料；

（三）预发布的招标公告；

（四）招标文件；

（五）招标人委托招标代理机构的委托书。

第三十条 既有住宅项目物业服务招标投标按照新建住宅项目前期物业服务招标投标程序进行。

第三十一条 既有住宅项目物业服务招标投标，评标委员会由业主代表和有关评标专家组成。其中，评标专家不少于成员总数的三分之二。

第三十二条 招标人应当自签订物业服务合同之日起20日内，持以下材料到区（县）住建局办理中标备案：

（一）评标委员会提供的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）招标人与中标人签订的物业服务合同；

（四）法律、法规规定的其他文件。

第四部分 附则

第三十三条 本办法自2019年6月1日起施行。